伊家之言

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<伊西爾的筆記只會摘錄自己感興趣的部分，推薦大家還是去找原書來看，收穫會更多。>



01告別黑心建商──買房前一定要避開的一案公司
Tips　避免購屋糾紛的自保要點
＊一案公司就是，建商在推出建案之前，專門成立一家公司來負責處理這個建案，如果你簽約購買這樣的房屋，萬一房子沒蓋好或有其他糾紛，他大不了就宣告倒閉，即使你打贏官司也拿不到實際賠償。
正常來說，正派經營的公司不可能只推出一個建案。最常採取的這種做法的：
1.手上有許多預售屋的建設公司，為了分散風險的策略。
2.母公司雖然有名氣，但原本不是從事營建事業，便透過釋出土地等方式與「其他建設公司」合建，這「其他建設公司」可能就是一案公司。
3.地主，以個人名義獨資，或者與「某建設公司」合建，這個「某建設公司」也可能就是一案公司。

＊注意真正的簽約對象是誰，只要簽約者是一案公司，為了減少不必要的風險，最好不買為妙。

＊消費者要勤查資料
1.先上經濟部網站查詢這家公司或分公司的成立時間、資本額，如果這公司的資本額低、又在推出建案之前不久才成立，可以合理判斷是「一案公司」。
2.確認建商的保險內容(保哪種險？保額多少？)針對這些內容要求對方拿出相關證明文件。
3.詢問過去的實績或正在進行的建案
4.先參考行政院內政部的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
5.根據《消費者保護法》必須提供三十日內的合理審閱期，預售屋的契約審閱期至少五天。千萬不要簽署加註「已審閱」或「放棄審閱」的相關條款。


02預售屋的廣告陷阱──保留證據、看懂設計圖，聰明對抗不實宣傳
Tips　合法夾層預售屋辨識方法
＊保留證物，就是保障訴訟權益
1.應該要求將「同級商品」等字眼劃掉，以免事後無法主張權益。
2.拿到的廣告文宣應該妥善收藏，例如報紙最好不要剪貼，全頁保存才能清楚辨識刊登的媒體及日期，極有可能成為訴訟證據。

＊詳閱建築設計圖，揪出虛擬設施

＊留意夾層屋等「創意空間」的陷阱
－多數夾層的二次施工都是違法的，而且只適合堆放物品，不適合居住。
－如果一定要買夾層屋，挑高四米六是比較合理的，三米六並不舒適（因為有樓板厚度20公分+管線在天花板30公分+裝潢)
－合法夾層屋的辨識方法：
1.要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准的圖說內容，如該夾層未標示於核准圖說內，即為違法。
2.簽訂購屋契約時，若建商或售屋公司提及，可於領得使用執照後再行二次施工者，即為違法。
3.如無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執造，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。


03識破建築面積灌水的魔術──搞懂公設比例、空間計算，每一寸都要計較
Tips　確認公共設施問題的四個關鍵
＊房屋權狀坪數包括三個部分：
－主建物
－附屬建物(陽台、花台)
－共同使用部分(公共設施)。公設比是指「公共設施總面積」除以「樓板總面積」所得的百分比數值。

＊超過一千五百平方公尺的基地，經常會有獎勵開放空間，有頂蓋的部分才會列入公共空間計算，因此無頂蓋的中庭花園、泳池、水景等設施稱為空地比，不應該計算在公設面積內。

＊坪數爭議主要分成三大部分：
1.面積大小
－除了平面的面積大小，高度也很重要。應要求契約書明列室內高度，以減少不必要風險。

2.私有(專有部分)與公共設施(共有部分)的比例
－留意公設陷阱，避免車位重複計價。許多建案計算「共有專用」(產權共有，但約定給特定住戶專門使用)已把車位算入，消費者付了這部分的錢，車位又單獨計價，其實被收兩次錢了。
－公設又分為「大公」和「小公」：
大公指全體住戶共同分擔之公共設施，包括社區門廳、樓梯間、地下避難室、運動／遊樂設施、水電間等
小公指樓層住戶共同分擔的小範圍公共設施，如電梯間、走道、露臺等
－除了確定自己想買的這戶房屋，專有、專用的部分有多大，也要同時跟別戶、甚至別樓層做比較，清楚計算主建物、附屬建物跟共用部分的比例換算起來是多少？因為同一建案中，不見得每戶的公設面積都一樣。
－公設面積是按照所有權人的專有部分面積比例分攤，但小公登記在主建物面積，只看謄本無法明確得知，應比對「建物測量成果圖」與建物格局進行確認。

3.誤差找補(補足原約定的總面積)
－如果誤差超過一定比例寧可不買。
－注意契約文字，以內政部的範本為例：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三，買方得解除契約。」；另按契約範本，若坪數超過，最多負擔２％的找補。

＊進入工地實際參觀，檢查項目包括：
－鋼筋有沒有少
－直徑厚度夠不夠
－灌漿在哪裡
－工地的安全衛生是否合標準


04避開狀況百出的中古屋──看屋檢查不手軟，讓傾斜、漏水無所遁形
Tips　購買中古屋要留意的契約規定
（伊西爾推薦延伸閱讀＜黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課＞
＊須特別留意房屋因所在區域、地形、地貌而容易出現的問題
－山邊建築潮濕，可能滲漏水。地質變化可能造成房屋傾斜、土石流等。
－海邊房屋因海風及鹽水侵蝕，電器產品、電線、開關容易壞。
－留意自來水等管線是否裝置齊全。

＊檢查房屋需挪動所有能移動的壁櫥、天花板，壓壁紙是否牆面有凹凸不平，檢查潮濕發霉。
－浴室趴下來檢查角落是否發霉
－洗手台下有櫥櫃打開來聞聞味道

＊頂樓的房子更要注意防水層老化的問題，同時了解住戶規約對頂樓使用權、維修責任的相關規範，否則一旦屋齡老舊可能要自行承擔滲漏水

＊應到頂樓檢查通風管，了解數量及位置，並且確認是否被變更設計？能否正常運作？

＊小物品有助檢查中古屋
－彈珠用來檢查房屋是否傾斜
－望遠鏡觀察建築外牆有無鹽巴般白色結晶，窗戶旁有無顏色特別深的裂紋，那是滲漏水的現象

＊對房子感覺不對一定要找出原因來

＊看房子不只買房子本身，也應要看鄰居，需多跑、多看、多問

＊中古屋買賣契約應包含
1.繳費內容：契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費、代書費等。應明確註明由買方或賣方繳納。
2.房屋現況：房屋的坪數、價格、內部現狀設備等，都要在契約上寫仔細。
3.付款方式
4.住戶規約：公寓大廈內的內部法律，須注意有無特別約定事項。


05別為便宜法拍屋，付出高昂成本──選擇點交、找對仲介的自保守則
Tips　法拍屋資訊與相關法律保障
＊要先預交拍賣底價十分之一到三分之一不等的保證金，並按法院拍賣程序走，得標不能反悔否則沒收保證金，風險相對高。

＊法院拍屋公告，可以上司法院網站查詢

＊法拍屋三大問題
1.點交與否
2.無法實地勘察屋況
3.現況交屋不負瑕疵擔保責任

＊選擇點交物件，注意社區管理
－為防止被原佔有人佔有，一旦拿到點交的房屋就立刻換鎖。

＊法拍仲介不是真正的房仲
－具有在地化、小型化的特質。
－不受不動產經紀相關規範，有可能避談房屋不利條件。
－仲介服務報酬不受６％限制，須另行協商。


06慎防房仲賺價差──資訊透明化，揪出兩面手法的不肖仲介
Tips　規範無良仲介的法條依據


07別讓你的錢成為交易人質──要約書代替斡旋金，當心仲介花招
Tips　關於仲介收費的明文約束
＊以要約書代替斡旋金，支票、本票簽不得
－越詳細越好，包括：願用多少金額購買、如何分期付款、購屋有哪些條件、土地增值稅若無約定一般由賣方出、代書費誰出、仲介報酬(一般行情是賣方4%、買方2%)、屋況問題(是否包含擺設、家具)、要不要粉刷、地毯要不要換、鞋櫃等設備要不要修等。
－只寫「現況交屋」對買方非常危險。


08層出不窮的裝潢糾紛──從材料檢查、監工到驗收，全都輕忽不得
Tips　降低施工糾紛的契約要項
＊慎選仿材，委託合格的設計或裝修公司
－裝潢的保固期很短，只有半年到一年，若有問題要即時處理。

＊設計師需實地測量、選對建材、給對建議

＊完整監工、謹慎驗收，水電一定要檢查
－至少要拿到電力、水管、瓦斯管、有線電視或網路等管線配置圖。
－帶個小夜燈，測試每個插座是否有電、電壓正常。
－水龍頭檢查出水是否正常？浴缸、臉盆裝滿水再放掉，測試排水。
－所有木作櫥櫃、門窗都要打開測試。

＊降低施工糾紛的契約要項
－內政部營建署《建築物室內裝修－設計委託契約書範本》及《建築物室內裝修－工程承攬契約範本》
－業者不得將工程轉包或全部分包與第三人承作，否則可終止契約。
－透過契約明定工程範圍、內容及價格，且需經消費者同意後增減。
－驗收時發現瑕疵，可要求業者限期改善，若未能如期完成，可委託第三人修繕，所生費用由未撥付款項支應。


09無法慎終追遠的陰宅糾紛──從確認合法性到現場探勘的重要
Tips　快速查詢合法陰宅業者與相關法規
＊確認合法性與使用權限
－是否合法？是否為違建？有無契約？約定事項是否周延？
－看清楚買的是「使用權」還是「所有權」

＊注意塔位與規格(除了寬高，還有深度)
＊環境探勘，確認衛生、交通、安全問題
＊寵物陰宅以三年使用為限
＊合法殯葬設施、合法業者、殯葬服務、靈骨塔買賣定型化契約可以查詢內政部全國殯葬資訊入口網(https://mort.moi.gov.tw/)

10買車不當冤大頭──年分、配備、貸款、保險，處處是學問
Tips　購買汽車前一定要了解的權益
＊汽缸的C.C.數(總排氣量)有時多1c.c就跨過一個級距，每年的牌照稅、燃料稅會暴增

＊出廠年份玄機多，當心買到新款「舊車」
－應仔細確認出廠年份

＊確認贈送配備的細節，盡量選購原廠貨
－業界有標準配備、贈送配備、選購配備，基本上表單列出的通常是願意贈送(實際上已含在整體售價中)；如果不需要某些配備，甚至可以要求折抵價格。
－應主動了解基本行情，並要求銷售人員清楚說明，如贈送的椅套是何品牌？全套/半套？包含座椅/只有椅背？隔熱紙是何品牌？規格是全車貼/只有前後兩片？是否包含天窗？
－添購配備以原廠為主，保障行車安全

＊交付金額要指名，避免營業員暗槓
－付款要指名給汽車經銷公司、保險公司，避免營業員從中牟利。
－支付現金的風險最高，若是透過經銷商，要先問清楚保費多少？產物保險公司是哪家？付款就開立該保險公司的支票，或用匯款的。注意自己的車險契約、保單，特約事項也要註明保險公司名稱、險種。

11拒買一修再修的瑕疵車──交車之前停看聽，求償法條要弄懂
Tips　留存證據，並確保瑕疵賠償時限
＊牽涉行車安全的瑕疵，可要求車商賠償損害

＊根據使用手冊查驗細節，檢查贈送及選用配備
－最好選晴天的早上交車及驗車

＊簽汽車買賣契約之前，應詳閱經濟部公布的《汽車買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，由於重大瑕疵處理屬於雙方約定事項，所以應盡量爭取延長時限、減少修復次數等較為有利的條件。
－民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，自通知後六個月間不行使或自物交付後經過五年不行使而消滅。


12把網購風險降到最低──七天猶豫期不可少，事後勤檢查不嫌多
Tips　保障網購權益的必做功課
＊針對業者多寄、少寄、主動寄的處理方式
－業者自己寄商品給消費者，在法律上稱為「未要約之投寄」，按消保法第二十條規定，消費者沒有保管義務。處理方式：
1.通知對方限期取回，逾期不取回，視同業者拋棄寄來的商品。
2.消費者不知道要通知誰取回，或寄送後一個月，消費者沒有表示承諾願意購買，而業者仍不取回，消費者也可主張「無主物之先占」

＊留意網頁商品資訊和退換貨規定

＊對商品進行必要檢查，有瑕疵可以民法求償
－若消費者是為「必要之檢查」或「不可歸責於消費者之事由」而造成商品損毀、滅失或變更，消費者的解除權還是存在。
－若商品超過七天鑑賞期不久卻無法使用，以缺乏通常效用按情形請求業者：修補、減少價金、換新、解除契約。
－若網購除濕機在運作期間發生短路，引發火災，業者在法律上就構成加害給付，消費者不但可主張侵權也可主張加害給付賠償。

＊七日猶豫期是以收到商品隔日起算，退貨要留書面證據

＊交易前確認業者的名稱、地址、買賣條件
－消費者應購買在平台規定賠償價格以下的產品，這樣被詐騙後獲得賠償的機率較高。
－採貨到付款、超商付款取貨對消費者是較安全的作法。
－避開宅配業淡旺季，可獲得比較好的服務。

＊應充分了解網購平台營運狀況、賣家評價、注意網站主要是否清楚提供公司基本資料、客服聯絡方式、會員權益、購物說明。業者應在網站提供公司登記名稱、負責人姓名、公司簡介、公司或營業處所在地、電子郵件、電話、傳真等連絡方式與聯絡人。


13遠離美麗毒糖衣──別把螢光劑和化學染料穿上身
Tips　如何對抗販賣含毒衣物的業者
＊過量甲醛、螢光劑，是造成皮膚問題的過敏原
＊嚴重褪色會殘留重金屬
＊不選鮮豔衣物，新衣先下水洗
＊含有甲醛、可遷移性螢光物質的衣物依消保法第36條，主管機關可限期要業者下架回收、銷毀。
－新衣無故破損、褪色造成損失，可蒐證並援引民法第354、359、360、364條，要求廠商負責。


14越洗越不乾淨的送洗矛盾──從化學洗劑到衣物走樣的處理方式
Tips　洗衣糾紛中業者的應負責任
＊洗衣必須通風，以免吸入揮發性物質
＊留意自助洗衣環境、清潔頻率與抽檢情況
＊重要或高架衣物，要採取保值送洗
－避免一次預付太多金額，或與鄰居、朋友合購並盡快用完以降低風險。
＊憑據取物、領回不負責，都是無效約定
＊洗衣糾紛中業者的應負責任
1.環保署已公告禁止家用清潔劑含「壬基酚」、「壬基酚聚乙氧基醇類」，違者可以「毒性化學物質管理法」罰款。
2.有關洗衣契約可查看，《洗衣定型化契約範本》、《洗衣定型化契約應記載及不得記載事項》。
3.業者未標示衣服洗劑的室內晾衣風險，依消保法第七條第二項規定，若因而導致消費者的損害，業者應負擔連帶責任。


15戕害嬰幼兒的隱形殺手──別讓黑心玩具，玩掉寶貝的健康
Tips　判斷嬰童用品安全與否的標準
＊注意材質與配件，避免甲醛和重金屬殘留
－避免選購過白、鮮豔的衣物，新衣買來洗過再穿

＊確認衣物和玩具是否耐燃防火
－聰明的業者會針對非易燃材質標示符合歐盟、美規等，以賣得較高價錢。

＊孩子吞食玩具，業者要負連帶賠償責任
＊合格嬰幼兒服裝標示必須包含：
1.品名及種類
2.纖維成分
3.洗燙處理方式
4.製造廠商名稱、地址，輸入者亦同
5.生產國別
6.尺寸或尺碼
7.製造日期
－不要購買來路不明或過度廉價的商品
－違反標示規定的嬰童衣物，依《商品標示法》第十五條規定，主管機關應通知廠商限期改善。

＊減少購買有繫繩的嬰幼兒服裝，必須繫繩的衣物則注意長度是否適中，避免纏繞嬰幼兒造成危險。
－嬰童玩具配件及衣物的拉鍊、扣子應圓滑無銳角，防止小朋友因摩擦導致受傷。

＊最新的商品檢驗資訊，可查詢經濟部標準檢驗局「商品安全資訊網」(http://safety.bsmi.gov.tw/wSite/dp?mp=65)


16透視機能衣的真相──發熱衣不熱、涼感衣不涼，怎麼辦？
Tips　選擇防曬衣與涼感衣的數值參考
＊主動增溫才叫發熱衣，但目前缺乏檢測標準
＊涼感衣材質各異，要依場合選擇
－目前無國家標準，業界通常以「織物瞬間涼感驗證規範」來測試Q-max值(瞬間最大熱流通過量)，越大則越明顯，至少要大於或等於0.14 W/cm²。
－礦石粉材質的涼感衣在太陽底下會更悶熱，應注意標示是礦石材質？吸濕排汗衣？輕量薄織衣？

＊保存衣物標示或廣告，爭取退貨或退錢的機會
＊選擇防曬衣應注意抗UV標示：A(40~50、50以上)、B(25~39)、C(15~24)，只少要15以上才符合標準。


17食品添加物不能說的祕密──合法與害命的一線之隔
Tips　如何揪出不合格的食品與黑心業者
＊業者只須標示「主成分」，添加物影響舉證困難，非法添加防腐劑事件層出不窮。
＊工業用顏料、人工焦糖色素，極易致癌
＊反式脂肪盛行，成為心臟殺手
＊多用感官，檢視食品是否有不正常的色香味
＊不合格的食品資訊可至衛福部食品藥物管理署的「食品藥物消費者知識服務網」(http://consumer.fda.gov.tw)查詢


18揭穿食物的「假身世」──如果有機食品只是無稽之談
Tips　選購有機產品的要領
＊有機不等於無農藥、無添加物
－我國比照美國、中國大陸的標準：農藥殘留在標準值的５％以下，可掛有機標章，與歐盟、日本的不得檢出不同。

＊選擇具有標章認證、載明生產履歷的商品
＊選擇有品牌的通路購買
－例如：主婦聯盟、有把關產品的大賣場/超市/超商、評價較高的直銷/網路商店等。

＊選購要領：
－台灣目前實施是自願性的農產品產銷履歷制度，部分大型量販店、連鎖超市已提供具有「產銷履歷農產品標章」(簡稱TAP標章)的產品，並同時揭示品名、追溯碼、資訊公開方式、驗證機構等資訊。
－可依據追溯碼從「台灣農產品安全追溯資訊網」(http://taft.coa.gov.tw)查詢。
－有機商品應注意驗證機構名稱、證書字號、產地、業者地址/電話等。


19塑膠王國的危機──無所不在的塑化劑陰影
Tips　減少塑化劑危害的「五少五多」法
＊避買塑膠包裝，注意高溫高油
－超商微波便當、火腿、月餅的包裝、玻璃罐裝醬料的金屬蓋內層、保溫杯杯蓋、塑膠水壺等都曾檢出塑化劑。

＊留意塑化劑的每日可容忍攝取量
－國際對DEHP的每日可容忍攝取量(TDI)上限範圍為0.02~0.14毫克/公斤，我國衛生署標準：DEHP為0.05、DBP為0.01、DINP與DIDP為0.15、BBP為0.5

＊五少五多法：
1.少塑膠
－少喝市售塑膠杯的飲料，多用不鏽鋼杯或馬克杯
－少用塑膠袋、塑膠容器、塑膠膜裝熱食或微波，超商便當另以器皿盛裝再加熱
－少用保鮮膜
－少用塑膠巧拼
－不給兒童未標示「不含塑化劑」的塑膠玩具、奶嘴
2.少香味
3.少吃不必要之保健食品
4.少吃加工食品
5.少吃動物脂肪、油脂類、內臟
---
1.多洗手
2.多喝白開水
3.多吃天然新鮮蔬果
4.多運動
5.多給孩子喝母乳，避免使用安撫奶嘴


20別變成維修廠眼裡的肥羊──送修不怕被坑的必備觀念
Tips　汽車維修契約的六個要項
＊汽車保固分為兩大類：
1.基本保固(三年五萬公里或五年十萬公里等)
2.重要零件的保固
－修車廠透過契約約定的方式，讓更換的新零件保固期縮水是不合理的，可能是維修人員拿中古零件來替換。

＊評估風險需求，慎選維修廠
－進廠維修時，一定要拿維修單，同時記錄里程、油錶指數、障礙狀況，列出預估項目及金額
－維修後紀錄單據要妥善留存，詳列品牌、價錢

＊可參考《汽車維修服務定型化契約應記載及不得記載事項》


21揭開惡質中古車商的奧步──小心里程數曾經被動過手腳
Tips　購買中古車前的停看聽
＊注意保固年限，小心買到「新的中古車」
－車市的行規認為車子一落地就開始折舊，展示車、試乘車、庫存車(宣傳可能為全新舊款，若儲存狀況不好，零件有生鏽的疑慮)、領牌車，在市場定義都是中古車，正派車商應主動告知並給予優惠。
－除依照新車的檢查規格，更要注意各項細節。特別注意各零件的使用年限，要求車商保證給予同等保固。
－要求車商在合約書上具體保證不是泡水車。

＊里程數被動手腳，可要求解約或減價
－不可同意車商在契約附加「僅供參考，不負保證行車里程之正確性及該車瑕疵擔保之責任」。

＊留意二手車是否曾泡水、發生事故，或車牌遭替換的「ＡＢ車」
＊依據契約範本，簽訂保障條文
－契約審閱日不得少於三日
－交車後，可考慮將車子送交原廠檢查，了解車況是否良好？車子里程數是否相符？確認此車是否為贓車或問題車。

＊經濟部公告的《中古車買賣定型化契約應記載及不得記載事項》列出：
1.業者收取訂金不得逾總價之１０％
2.必須詳註車子的廠牌、年份、車牌號碼、引擎/車身號碼、配備、里程數、交易次數、曾否發生重大事故、是否為泡水車等。


22別被專櫃小姐催眠了──宣稱神效的保養品，不一定適合你
Tips　保住面子一定要有的法律常識
＊必須先看清成分標示
－衛生署《化妝品衛生管理條例》第六條規定，必須標示商品完整品名、製造廠、進口商、內容物淨重/容量、用途、用法、批號/出廠日期、全成分、保存方法、保存期限、許可證字號、使用注意事項。

＊用說明書取代瓶身標示，從網站檢視相關評價


23從快樂出團到開心賦歸──緊抓單據相機，有舉證就有賠償
Tips　開心啟程前一定要做的確認步驟
＊跟團前認清契約險種，參加行前說明會
＊消費血拚要節制
－不買太貴、無法自己辨識真偽的、太大、易碎而不便攜帶、海關禁止的東西

＊行程糾紛多，有舉證才有賠償
1.遇到俗稱「牛頭」的非法業者，或被安排非法領隊、非法交通工具。
2.被併團
3.行程被變更，品質、內容和宣傳的差很大。
4.領隊、導遊、司機合法，但不適任。

＊旅遊契約要保留，拍照、攝影不可少
－旅遊契約上白紙黑字寫著預定事項(行程、餐廳、住房條件)，簽約時記得要求劃掉「或同等級」等字眼，減少臨時變動的風險。

＊隱私要確保，淡季服務好

＊出發前要做的確認步驟
1.確認旅行是否合法，交通部觀光局網站(http://www.tbroc.gov.tw/)
－中華民國旅行業品質保障協會(http://www.travel.org.tw/)，確認會員資格，發生糾紛才可代為協調與理賠。
2.參考《國內/外旅遊定型契約書範本》及《國內/外呂定型化契約應記載及不得記載事項》，確認旅行社的契約書合理才能簽名及繳費。
3.親自到旅行社繳費及索取收據，以免日後發生爭議
4.出發前向旅行確認簽證、機位已經辦妥。


24擺脫資訊不對稱的醫病關係──看懂同意書，更要學會索取病歷
Tips　處理醫療糾紛的法律根據
＊詳實敘述自身病情，盡力配合醫囑
＊看懂手術同意書，副本記得留存
＊證據要保全，人證要掌握
＊醫病糾紛可根據《醫療法》第82條或《民法》第184條作基礎。舉證責任依《民事訴訟法》第277條，法院可視情況要求醫院、醫生舉證。