伊家之言

這裡可以買到:TAZZE 博客來 <伊西爾的筆記只會摘錄自己感興趣的部分,推薦大家還是去找原書來看,收穫會更多。> Part I 黑心房仲必殺技:讓你暈頭轉向的17 堂課 一、奢侈稅後:群魔繼續亂舞 * 奢侈稅打到房仲,沒打到建商:投資客拋售會加上稅的成本,區域售屋價提高了15%,變相幫建商新成屋漲價一成五,中古屋也一樣被墊高一成五。 二、99.9%都是假設:販賣夢想之房仲店頭接待術 * 1:捷運、學區、菜市場缺一不可。 * 2:要「都更」有「都更」,裝潢力量大:洗腦裝潢+管線重拉後,屋子就重生。 三、人人有屋賣,個個都是投資客 * 黑心建商的貸款手法:只要寫第三本合約書,作成拉高買價的假合約,再拿去找銀行貸款,你喊幾成就有幾成貸款。 * 法拍屋鍊金法:先買法拍屋裝潢,<加價>賣給A<賺價差>,使用人頭向A買回<賺賣方佣金>,<加價>賣給B<賺價差+買方佣金>。將自住客洗成投資客。 四、房仲與建商:合縱連橫賺翻天 * 仲介先讓買家去參觀建商的新建案,建商的天價,會先拉高自住客對區域房價的看法。 * 中古屋的「雞犬升天」抬價法:配合建商階段性炒新聞。 * 房仲代銷攜手拱房價,兩邊談好價錢與抽佣,鎖死區域房價。 五、區域聯「炒」之房仲好兄弟 * 1.你會殺價,我會拱價:在A房仲付了斡旋金,就是B房仲利用買方出價來拱價的好時機。買方喊買方的,但是區域聯賣多半清楚一般賣家價格底線。 * 2.聯合作戰,成交價層層墊高:不管哪間房仲收到斡旋單,都會通知其他房仲,大家各自說服客戶一起下斡旋。(有時候第一順位的斡旋單是虛擬的) * 3.客戶看不到房價下跌的成交紀錄:跌價物件把車位價也灌進去,或是根本不放上網。 * 4.聯買客戶名單:房仲買名單兩大來源-建商或名單公司,名單分A(投資客)、B(想買房的自住客)、C(A、B以外的,ex:首購族),如果AB一年後仍不買屋,便會編到C。 * 5.合作不成搞破壞:放出各種風聲、八卦,破壞買家對其他房仲的信任。 六、我是你的眼:房仲的新聞蜘蛛網 * 名人傳奇天天有:作梗餵給媒體一些投資客、明星小模買房的投資賺錢故事。 * 萬年不敗好題材:陸資、天價、漲不停。房仲沒說的是:房價仍有波動和地段的問題,二十年來還是有很多地方漲不多、賣不掉,整體房價也有過漲跌起伏。 * 一口氣拉抬15%,反向解讀奢侈稅:「奢侈稅上路,自住客需求大增」,因為投資客不見了,剩下自住客買屋->「供需量大減三成』->『投資房都出租了,好案子變少,自住客一樣多,房價怎麼跌?」 -- 其他新聞標題還有:「投資房漲價15%避奢侈稅」、「漲價兩成」(一間漲兩成,寫成全區漲兩成)、「成交量下跌」(利空出盡,看屋量大增)、「房價上漲」(繼續追漲)、「直增航班」(製造陸資買屋的氣氛)、「建商天價行情,中古屋帶動上漲」等。依照節氣都有發稿的梗,營造房市熱絡、不買不行的感覺。 七、奢侈稅時代的借力使力推銷術 * 以奢侈稅物件襯托非奢侈稅物件:買方問價會抱怨,甚至直接要求開抵價,代表他喜歡這間屋,可以準備殺肥羊。 * 奢侈稅物件向買方拼命用哀兵政策,實際上房價早灌入15%的稅並又加價。買家開七折,房仲死咬八折不放。 八、第一次當黑心房仲就上手(一):你的心血,我的薪水 * 不動產營業員執照:每個業務員一定要有,由公會舉辦、很好考。 * 不動產經紀人執照:普考等級、難度高,有這張才能幫客戶簽約交易,一家店頭一張就夠用了。 * 獎金與佣金的算法: -- 直營店獎金-服務費的一成:房價x總服務費5%(買方4%+賣方1%)x10%2(買賣雙方經紀人)。 -- 加盟店-無底薪、高獎金。 九、第一次當黑心房仲就上手(二):不計手段開發客戶,四海之內皆可賣 * 1.新建大樓,買通代銷當狗仔:將建商的新成屋客戶全部寄開發信+與代銷購買看屋名單。 * 2.中古屋,免費估價突破心防:以免費估價換取入室通行證,估價一定高估,以先搶下物件。剛賣掉的物件反而是仲介爭取的好標的。 * 3.複製貼上,吸星大法 十、第一次當黑心房仲就上手(三):帶看時間定生死 * 買方看房最好的時間是下午三點和晚上八點。 * 房仲統一在每周五早上看屋。 * 房仲帶看黃金時間:周五、六、日上午十點開始,和平日的傍晚六點。同時帶好幾組人馬,同一時間看屋的人愈多,愈難認真記住房子的細節。 * 早上十點最遮醜,冬暖夏涼、陽光燦爛:西曬房曬不到,朝北的冬冷房也不冷,東曬房還沒熱;塞車潮也過了,缺點都會被隱藏。 * 棟距窄、一線天、採光差的公寓或大樓,房仲會稍稍拖到上午十一點後再帶看,因為陽光的位移快到位了。 * 下午五點也適合房仲帶看,光線漂亮、買方接近飢餓較容易失去理智。 十一、月薪三萬也能買豪宅:新婚族不必愁,黑心房貸助您成家 * 法拍屋晉升裝潢美寓,吸引外地客。 * 用假合約書辦貸款,自備四十萬就足夠。 * 寬限期催眠法,讓你錯估財務能力:因為寬期限,房仲幫忙找銀行借的利率也比較高。 十二、全能住宅改造王:比投資客更厲害的超省錢包裝術 * 漏水?天花板百個接水盤搞定:牆壁透出來的濕氣噴油性漆再擦。 * 濕氣或異味?必備鮮花、盆栽、芳香劑 * 格局怪?善用小技巧遮羞: -- 臥室太小,就什麼都不放,燈光要暗。 -- 浴室太小又沒窗,換個很小的洗手台,貼落地鏡+按飄香。 -- 廚房很窄,把冰箱丟掉,拋光石英磚打臘。 * 請屋主坐鎮,啥都看不了:有人住不容易仔細看。 十三、房仲密傳的快速成交葵花寶典(一):強迫中獎的配餐法 * 主要跟順序有關,先帶看超過能力的房屋,拉高買方買房的標準,無形中提高購屋的預算。 * 用「還不能簽約的物件」釣魚:買方經過頻繁看屋的疲乏之後,仲介再帶看對仲介最有利的房子,配合話術增加信任。 * 掌握妥協心理,讓你非簽約不可。 十四、房仲密傳的快速成交葵花寶典(二):你殺你的,我賺我的 * 屋主心中的底價+仲介費(最高4%)+20%的議價空間=開價。 * 1.開天價,製造殺價空間:在斡旋過程中,房仲不會主動提一坪多少錢。 * 2.收斡旋後用「拖字訣」,拉高服務費。 * 3.等你提方案,我坐收漁翁利:買方以佣金作槓桿,達到總給付金額不變,正中仲介下懷。 十五、房仲密傳的快速成交葵花寶典(三):見面談的真相 * 疲勞轟炸,麻痺你的神經 * 攻你不備,五花八門見面談技巧: --「蒙面見面談」把屋主在店裡的小房間,雙方不見面,這樣也是疲勞的拉鋸法。 十六、房仲密傳的快速成交葵花寶典(四):天書般的合約書 * 賣方要看清委託合約書的時效陷阱:有分「一般委託銷售合約書」(一般約、較好)和「專任委託銷售合約書」(專任約、仲介喜歡)。 -- 合約書內一定還有一行字:「如果解約兩個月內賣方字型成交,買方為委託期間由本公司提供者,賣方同樣需付服務費」,看似簽約一年,實際上是一年兩個月;合約到期後私下成交,兩個月內還是要付服務費。 * 買方小心被斡旋單綁死:有分「要約書」(只要簽名)、「斡旋單」(要拿出現金,仲介喜歡),兩種效果一樣,不要亂簽。 -- 注意條款:「買方以精確實審回並同意本書內容至少三天以上」,簽了名就不能反悔不買。 -- 仲介會說貸款幫忙搞定(可能是超高利率的信貸或信用卡)。而不管是要約書或斡旋單,內容都是「買方同意,貸款XX元,不足額部分由買方付現金補足。」,除非合約有但書,否則貸不到款不干仲介的事。 * 容易忽略的細節:現況交屋和現金履約。 -- 仲介說有漏水保固,但合約書寫「如要漏水保固,買方需支付XX元」,或是沒寫,都等於沒有。 -- 「本合約為現況交屋,買方已知悉房屋狀況。」,日後房子有任何問題都無法可討。 -- 仲介口頭說有價金履約保證(當買賣雙方一簽訂合約,隨即由銀行等金融機構擔任中間角色,買方將應付的金額存進專戶,直到交屋完成,再由專戶結清付款給賣方,理論上對買賣雙方都較有保障,較不必擔心交屋過程發生問題)。可能合約書寫的是「如要價金履約,買方需另支付XX元」。 -- 屋況除非寫清楚或拍照,合約中的「固定裝潢物」不包括電器和家具等。 十七、番外篇:男女通吃、老少咸宜的事業線攻擊 * 帥哥美女分散細看房屋的注意力。 Part II 不再上當,從此學會買屋的4大關鍵 關鍵一、和房仲過招的9大SOP標準流程 * 1.上網查關鍵字:「火災」、「淹水」、「凶宅」、「土石流」 -- 用搜尋引擎(兩個以上)輸入「地址」和「社區名稱」,然後去「智邦不動產」討論區和Mobile 01居家版爬文。都沒有的話,找出附近的主要地標再搜一次。 -- 附近曾經有「土石流」、曾被判定是「危險山坡地住宅」更絕對不要碰。 -- 凶宅問題:同樓層、對窗鄰居、該棟電梯,跳過不看。 -- 火災看嚴重程度,結構可能受損。可以問問「隔壁社區」的管理員、總幹事,或去管區派出所詢問。 -- 特別小心老公寓的二樓,因為二樓是管道轉折處,當水量來得太突然,水溝和屋頂的水就會順著壓力回沖到二樓。 -- 檢視建商是否黑心的項目:公設有沒有點交、社區有沒有漏水等。 -- 查詢房仲姓名,是否有不良紀錄。 -- 使用Google地圖的鳥瞰街景查看房屋四周。 * 2.拒絕配餐、自己找物件 -- 不要怕麻煩,找到一位「看起來」可以信任的經紀人就把尋找物件的工作丟出去。要做到可以和A房仲聊B房仲的物件。 -- 列出需求:搞清楚自己最重視的是交通、學區還是黃金地段,要有幾房幾廳幾衛、風向光線坐向為何。 -- 看完上網挑中的房子後,務必向房仲要求去看「還沒放在網路上的房屋」 -- 如果不清楚需求,先和家人或另一半不斷討論、做足功課,亂看不如不看。 * 3.非「禮」勿視,一個物件要花一個小時 -- 在房屋四周多繞繞,確定一下附近的環境和機能。 -- 認真看屋:離開時可以說出每個空間是什麼顏色,房屋格局拿隻筆可以畫出來,地板要不要重換,洗手時水壓如何等。 * 4.非「理」勿聽:找個在地的朋友陪你看屋 -- 對於房仲的喇賽,概不回嘴。 -- 鄰近的公共建設,請房仲拿出相關新聞或剪報,拿不出來叫胡謅。 -- 找資料的方向是多找負面的來參考。 * 5.回想你家婆婆媽媽的「水果行理論」 -- 讓房仲知道你是有肉粽效應的人,然後沒事帶點飲料點心去店裡製造驚喜。 * 6.擺出大咖架勢:當個保持距離的高傲客戶:保持距離的壞處就是,自己要比房仲精明,不只找物件要精,還包括握權談判及簽約時密密麻麻的合約書都要掌握。 -- 不要貪租金、假降價,要看到有公證的租約。 * 7.不懂也是一種招數 -- 所有問題都伊定要記下房仲給你的答案,然後問第三方,核對房仲有沒有騙你。 -- 不懂就邊問邊記錄並拍照,或者拿A房仲的答案問B房仲。從看屋的所有細節,一路問到合約的內容,確定自己真的了解才算數。 -- 很常派上用場的測試問題: (1) 鞋櫃可不可放在門外(要找社區管理人員問清楚) (2) 房屋有沒有違建的問題(要去掉測量成果圖來比對現場) (3) 房屋是不是凶宅?(要問旁邊的鄰居或管區) (4) 這間房子的行情有沒有超過其他戶?貴不貴?(更要問其他房仲、其他買過的人、其他專家來鑑定) (5) 貸款利率有沒有划算(要一家家銀行詢問,交叉比對銀行的利率) -- 合約書很厚,要逐字比對內政部版本,有沒有不利於己方的條文。 * 8.不要客氣,爽快地在心裡畫一個「X」 -- 請仲介提供一張房屋的平面圖,不喜歡不對勁的就畫一個X。 -- 房子有壁癌、現有格局不喜歡,大概要花多少裝潢?抓個數字跟預算核對,不夠就換看別間。 -- 車位也需要衡量,需不需要?附近容不容易租到車位?好不好停? -- 景觀和省錢中間,自己的作息有沒有機會好好欣賞優美景觀? * 9.記得對房仲喊暫停 -- 世界上沒有再也買不到的房屋,仲介說任何限時看屋、現實講價都不要理他。房仲要成交才有錢賺,無法成交都是空談。 -- 如果卡在價格上爭執不下,就狠下心離開,不要同情仲介、迷惑於「感動行銷」而忽略房子本身的問題,賺錢很辛苦。 關鍵二、解開屋況說明書的秘密:務必謹守六大關! * 看屋前後,房仲應該要給「不動產說明書」(屋況說明書),買賣雙方給房仲的服務費中,包括做這本不動產說明書的成本,這份正式文件非常重要。看到合意的物件就要索取一份回家仔細看,拿不出來就換一家。 * 1.建物標示=房子的身分證和健康證明 -- 需注意坪數、土地持分、用途、樓層、頂加(有無登記成合法的瞭望台)、建築完成日、建築模式、主要建材(加強磚造結構較鋼筋水泥差) * 2.土地標示=你家的持分有多少? -- 土地價值看「土地使用分區」。 -- 注意門口的道路產權歸屬。 * 3.房屋現況說明= 慎防爛房子裝豪宅 -- 漏水、壁癌(油漆太新、牆壁不明突起);窗角的濕氣;冷氣有幾處(電源和管道的配置);天然瓦斯;水塔或水箱;輻射屋;海砂屋;兩百公尺內有高壓電線、電塔經過;山坡地警示地段。 * 4.建物測量成果圖=違建、外推的照妖鏡 -- 成果圖上有尺寸,可當裝潢參考,最好自行拿捲尺量,如果差異太大,可能是建商黑心屋。 * 5.其他相關注意事項=看清楚奢侈稅由誰吸收 -- 違建現況轉移:代表萬一被拆是買方要自行負責,與仲介無關。 -- 尾款=可跟銀行的貸款。 * 6.最新日期的謄本=輕鬆推估賣方成本價 -- 需注意貸款金額(不可高過買賣價格);所有權人(除了直系親屬之外,其他可能是人頭,買了有被罰補稅的風險);坪數;前次轉移日期 關鍵三、魔鬼藏在細節裡:看格局圖揀好厝 * 1.客廳首重「牆」和窗 -- 兩面安定牆,分別放沙發和電視,寬度和深度至少三米以上。 -- 面向客廳的大窗或陽台是房屋的座向,朝南採光最好。北部朝東冬冷,南部朝西夏熱,朝北室內較暗。 -- 主牆太短,大門開在電視旁不優。 -- 電視牆後有窗,電視容易故障。 * 2.餐廳、廚房:讓屋內質感升級的關鍵 -- 需充足的空間擺放收納櫃。 -- 緊鄰陽台採光佳。 -- 配置太大的餐廳很浪費。 -- 依生活習慣決定廚房是否做成開放式。 -- 位於過道的餐廳,需留心過道的寬度,扣掉桌椅後必須有充裕的行走空間。 -- 有廁所的廚房,風水和健康的大忌,將對著廚房的門封起改開另一個門。 -- 一箭穿心(客廳窗、廚房門、廚房陽台成一直線)的廚房,最好不要買,黑心建商最愛的規劃。 -- 廚房不要緊貼臥房,尤其是床頭。 * 3.臥室:先畫床和櫃,上下左右皆要留意 -- 注意格局(注意風向流動,試畫家具配置);尺寸(雙人床標準是150*180cm,至少2米的衣櫃空間);開窗方位(採光);床頭位置;窗外看出去的景觀。 -- 注意床頭:廁所門不可對床頭;床頭牆壁的背面是什麼;不可有大樑。 * 4.陽台和雨遮:建商最好A錢的地方 -- 雨遮也要計價,寬度不宜超過50cm,達一公尺寬的不要買。 * 5.採光與座向 -- 位於低樓層、面中庭,社區又是口字型、一線天採光的房屋不要買。 -- 座向思考開窗的風向。客廳窗朝南最好;廁所窗朝西最好、朝南不宜;工作陽台朝東、西最好,臥室窗朝西悶熱、朝北較冷。 * 6.公共空間:必看全區平面圖 -- 太師椅格局社區:留意斜對角的隱私問題,要考慮斜對角的棟距。 -- C字型、口字型大樓:低樓層(濕氣重)、轉角戶(結構容易受損)不要買。 -- 兩棟式社區:避棟沖。 -- 2樓(車庫入口、注意是否管線轉彎)、9、10樓(注意中繼水箱的樓下)不要。 --11樓以上有消防灑水設備,天花板會增加10cm厚度,室內淨高不要低於225cm。 【標準樓高300cm-樑深60cm(含樓板厚度)-地板厚度5cm-天花板高度10cm=225cm】。 * 7.地下停車場 -- 留意柱子位置。 關鍵四、經濟艙還是商務艙?裝潢成本學問大 * 五年為期的裝潢藍圖。 -- 收納空間一定要比預計需求的多。 * 預算不足時:重新粉刷(一坪約3K左右,依品牌不同)、整修浴室(整間約510萬)為優先。 -- 冷氣3坪約需一噸,省電因素寧可買大些,也不要買太小或剛好。 * 經費中等時:斟酌加入水電、木作工程與家具。估預算要先高估再殺低。 -- 天花板3K/坪;系統櫃12萬/M;地板工帶料(拋光石英磚)7K/坪;敲牆壁1道3萬;水電管線重拉5K/坪、漏水1處2萬;固定尺寸窗簾3K起/窗。 * 經費充足時:先選定風格,再細究材質搭配 -- 設計師的設計費行情每坪從3K10萬不等,監工費另計。設計+施工一般約15萬/坪。 * 排定工種進場順序: - 1.冷氣(室內機先留好銅管與排水,並要有斜度)和洗衣機優先。 - 2.管線鋪設與泥作、門窗,先規劃好掛重物、埋管線的位置與數量。 -- 總電源箱的無熔絲開關,一個空間一組獨立開關。二十年以上的水電系統最好一次更換掉。 -- 更換門窗的順序:敲除->四周做防水->上框->置入新的窗戶。 -- 浴室地磚或任何增設,防水一定要從地板做到天花板,尤其管道移位的防水非常重要。 - 3.木作上場與油漆完工,首先確認燈的位置、大小、數量。 -- 天花板優先,高樓層消防灑水龍頭不要縮短和切除,一定要維持原設計長度,最多換成小型出水口。 -- 油漆貴在人工錢,漆本身要用好一點的,對健康影響很大。