伊家之言

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Part I 黑心房仲必殺技：讓你暈頭轉向的17 堂課

一、奢侈稅後：群魔繼續亂舞
* 奢侈稅打到房仲，沒打到建商：投資客拋售會加上稅的成本，區域售屋價提高了15%，變相幫建商新成屋漲價一成五，中古屋也一樣被墊高一成五。

二、99.9％都是假設：販賣夢想之房仲店頭接待術
* 1:捷運、學區、菜市場缺一不可。
* 2：要「都更」有「都更」，裝潢力量大：洗腦裝潢+管線重拉後，屋子就重生。

三、人人有屋賣，個個都是投資客
* 黑心建商的貸款手法：只要寫第三本合約書，作成拉高買價的假合約，再拿去找銀行貸款，你喊幾成就有幾成貸款。
* 法拍屋鍊金法：先買法拍屋裝潢，賣給A，使用人頭向A買回，賣給B。將自住客洗成投資客。

四、房仲與建商：合縱連橫賺翻天
* 仲介先讓買家去參觀建商的新建案，建商的天價，會先拉高自住客對區域房價的看法。
* 中古屋的「雞犬升天」抬價法：配合建商階段性炒新聞。
* 房仲代銷攜手拱房價，兩邊談好價錢與抽佣，鎖死區域房價。

五、區域聯「炒」之房仲好兄弟
* 1.你會殺價，我會拱價：在A房仲付了斡旋金，就是B房仲利用買方出價來拱價的好時機。買方喊買方的，但是區域聯賣多半清楚一般賣家價格底線。
* 2.聯合作戰，成交價層層墊高：不管哪間房仲收到斡旋單，都會通知其他房仲，大家各自說服客戶一起下斡旋。(有時候第一順位的斡旋單是虛擬的)
* 3.客戶看不到房價下跌的成交紀錄：跌價物件把車位價也灌進去，或是根本不放上網。
* 4.聯買客戶名單：房仲買名單兩大來源-建商或名單公司，名單分A(投資客)、B(想買房的自住客)、C(A、B以外的，ex:首購族)，如果AB一年後仍不買屋，便會編到C。
* 5.合作不成搞破壞：放出各種風聲、八卦，破壞買家對其他房仲的信任。

六、我是你的眼：房仲的新聞蜘蛛網
* 名人傳奇天天有：作梗餵給媒體一些投資客、明星小模買房的投資賺錢故事。
* 萬年不敗好題材：陸資、天價、漲不停。房仲沒說的是：房價仍有波動和地段的問題，二十年來還是有很多地方漲不多、賣不掉，整體房價也有過漲跌起伏。
* 一口氣拉抬15%，反向解讀奢侈稅：「奢侈稅上路，自住客需求大增」，因為投資客不見了，剩下自住客買屋->「供需量大減三成』->『投資房都出租了，好案子變少，自住客一樣多，房價怎麼跌？」
-- 其他新聞標題還有：「投資房漲價15%避奢侈稅」、「漲價兩成」(一間漲兩成，寫成全區漲兩成)、「成交量下跌」(利空出盡，看屋量大增)、「房價上漲」(繼續追漲)、「直增航班」(製造陸資買屋的氣氛)、「建商天價行情，中古屋帶動上漲」等。依照節氣都有發稿的梗，營造房市熱絡、不買不行的感覺。

七、奢侈稅時代的借力使力推銷術
* 以奢侈稅物件襯托非奢侈稅物件：買方問價會抱怨，甚至直接要求開抵價，代表他喜歡這間屋，可以準備殺肥羊。
* 奢侈稅物件向買方拼命用哀兵政策，實際上房價早灌入15%的稅並又加價。買家開七折，房仲死咬八折不放。

八、第一次當黑心房仲就上手（一）：你的心血，我的薪水
* 不動產營業員執照：每個業務員一定要有，由公會舉辦、很好考。
* 不動產經紀人執照：普考等級、難度高，有這張才能幫客戶簽約交易，一家店頭一張就夠用了。
* 獎金與佣金的算法：
-- 直營店獎金-服務費的一成：房價x總服務費5%(買方4%+賣方1%)x10%÷2(買賣雙方經紀人)。
-- 加盟店-無底薪、高獎金。

九、第一次當黑心房仲就上手（二）：不計手段開發客戶，四海之內皆可賣
* 1.新建大樓，買通代銷當狗仔：將建商的新成屋客戶全部寄開發信+與代銷購買看屋名單。
* 2.中古屋，免費估價突破心防：以免費估價換取入室通行證，估價一定高估，以先搶下物件。剛賣掉的物件反而是仲介爭取的好標的。
* 3.複製貼上，吸星大法

十、第一次當黑心房仲就上手（三）：帶看時間定生死
* 買方看房最好的時間是下午三點和晚上八點。
* 房仲統一在每周五早上看屋。
* 房仲帶看黃金時間：周五、六、日上午十點開始，和平日的傍晚六點。同時帶好幾組人馬，同一時間看屋的人愈多，愈難認真記住房子的細節。
* 早上十點最遮醜，冬暖夏涼、陽光燦爛：西曬房曬不到，朝北的冬冷房也不冷，東曬房還沒熱；塞車潮也過了，缺點都會被隱藏。
* 棟距窄、一線天、採光差的公寓或大樓，房仲會稍稍拖到上午十一點後再帶看，因為陽光的位移快到位了。
* 下午五點也適合房仲帶看，光線漂亮、買方接近飢餓較容易失去理智。

十一、月薪三萬也能買豪宅：新婚族不必愁，黑心房貸助您成家
* 法拍屋晉升裝潢美寓，吸引外地客。
* 用假合約書辦貸款，自備四十萬就足夠。
* 寬限期催眠法，讓你錯估財務能力：因為寬期限，房仲幫忙找銀行借的利率也比較高。

十二、全能住宅改造王：比投資客更厲害的超省錢包裝術
* 漏水？天花板百個接水盤搞定：牆壁透出來的濕氣噴油性漆再擦。
* 濕氣或異味？必備鮮花、盆栽、芳香劑
* 格局怪？善用小技巧遮羞：
-- 臥室太小，就什麼都不放，燈光要暗。
-- 浴室太小又沒窗，換個很小的洗手台，貼落地鏡+按飄香。
-- 廚房很窄，把冰箱丟掉，拋光石英磚打臘。
* 請屋主坐鎮，啥都看不了：有人住不容易仔細看。

十三、房仲密傳的快速成交葵花寶典（一）：強迫中獎的配餐法
* 主要跟順序有關，先帶看超過能力的房屋，拉高買方買房的標準，無形中提高購屋的預算。
* 用「還不能簽約的物件」釣魚：買方經過頻繁看屋的疲乏之後，仲介再帶看對仲介最有利的房子，配合話術增加信任。
* 掌握妥協心理，讓你非簽約不可。

十四、房仲密傳的快速成交葵花寶典（二）：你殺你的，我賺我的　
* 屋主心中的底價+仲介費(最高4%)+20%的議價空間=開價。
* 1.開天價，製造殺價空間：在斡旋過程中，房仲不會主動提一坪多少錢。
* 2.收斡旋後用「拖字訣」，拉高服務費。
* 3.等你提方案，我坐收漁翁利：買方以佣金作槓桿，達到總給付金額不變，正中仲介下懷。

十五、房仲密傳的快速成交葵花寶典（三）：見面談的真相
* 疲勞轟炸，麻痺你的神經
* 攻你不備，五花八門見面談技巧：
--「蒙面見面談」把屋主在店裡的小房間，雙方不見面，這樣也是疲勞的拉鋸法。

十六、房仲密傳的快速成交葵花寶典（四）：天書般的合約書
* 賣方要看清委託合約書的時效陷阱：有分「一般委託銷售合約書」(一般約、較好)和「專任委託銷售合約書」(專任約、仲介喜歡)。
-- 合約書內一定還有一行字：「如果解約兩個月內賣方字型成交，買方為委託期間由本公司提供者，賣方同樣需付服務費」，看似簽約一年，實際上是一年兩個月；合約到期後私下成交，兩個月內還是要付服務費。
* 買方小心被斡旋單綁死：有分「要約書」(只要簽名)、「斡旋單」(要拿出現金，仲介喜歡)，兩種效果一樣，不要亂簽。
-- 注意條款：「買方以精確實審回並同意本書內容至少三天以上」，簽了名就不能反悔不買。
-- 仲介會說貸款幫忙搞定(可能是超高利率的信貸或信用卡)。而不管是要約書或斡旋單，內容都是「買方同意，貸款XX元，不足額部分由買方付現金補足。」，除非合約有但書，否則貸不到款不干仲介的事。
* 容易忽略的細節：現況交屋和現金履約。
-- 仲介說有漏水保固，但合約書寫「如要漏水保固，買方需支付XX元」，或是沒寫，都等於沒有。
-- 「本合約為現況交屋，買方已知悉房屋狀況。」，日後房子有任何問題都無法可討。
-- 仲介口頭說有價金履約保證(當買賣雙方一簽訂合約，隨即由銀行等金融機構擔任中間角色，買方將應付的金額存進專戶，直到交屋完成，再由專戶結清付款給賣方，理論上對買賣雙方都較有保障，較不必擔心交屋過程發生問題)。可能合約書寫的是「如要價金履約，買方需另支付XX元」。
-- 屋況除非寫清楚或拍照，合約中的「固定裝潢物」不包括電器和家具等。

十七、番外篇：男女通吃、老少咸宜的事業線攻擊
* 帥哥美女分散細看房屋的注意力。



Part II 不再上當，從此學會買屋的4大關鍵

關鍵一、和房仲過招的9大ＳＯＰ標準流程
* 1.上網查關鍵字：「火災」、「淹水」、「凶宅」、「土石流」
-- 用搜尋引擎(兩個以上)輸入「地址」和「社區名稱」，然後去「智邦不動產」討論區和Mobile 01居家版爬文。都沒有的話，找出附近的主要地標再搜一次。
-- 附近曾經有「土石流」、曾被判定是「危險山坡地住宅」更絕對不要碰。
-- 凶宅問題：同樓層、對窗鄰居、該棟電梯，跳過不看。
-- 火災看嚴重程度，結構可能受損。可以問問「隔壁社區」的管理員、總幹事，或去管區派出所詢問。
-- 特別小心老公寓的二樓，因為二樓是管道轉折處，當水量來得太突然，水溝和屋頂的水就會順著壓力回沖到二樓。
-- 檢視建商是否黑心的項目：公設有沒有點交、社區有沒有漏水等。
-- 查詢房仲姓名，是否有不良紀錄。
-- 使用Google地圖的鳥瞰街景查看房屋四周。
* 2.拒絕配餐、自己找物件
-- 不要怕麻煩，找到一位「看起來」可以信任的經紀人就把尋找物件的工作丟出去。要做到可以和A房仲聊B房仲的物件。
-- 列出需求：搞清楚自己最重視的是交通、學區還是黃金地段，要有幾房幾廳幾衛、風向光線坐向為何。
-- 看完上網挑中的房子後，務必向房仲要求去看「還沒放在網路上的房屋」
-- 如果不清楚需求，先和家人或另一半不斷討論、做足功課，亂看不如不看。
* 3.非「禮」勿視，一個物件要花一個小時
-- 在房屋四周多繞繞，確定一下附近的環境和機能。
-- 認真看屋：離開時可以說出每個空間是什麼顏色，房屋格局拿隻筆可以畫出來，地板要不要重換，洗手時水壓如何等。
* 4.非「理」勿聽：找個在地的朋友陪你看屋
-- 對於房仲的喇賽，概不回嘴。
-- 鄰近的公共建設，請房仲拿出相關新聞或剪報，拿不出來叫胡謅。
-- 找資料的方向是多找負面的來參考。
* 5.回想你家婆婆媽媽的「水果行理論」
-- 讓房仲知道你是有肉粽效應的人，然後沒事帶點飲料點心去店裡製造驚喜。
* 6.擺出大咖架勢：當個保持距離的高傲客戶：保持距離的壞處就是，自己要比房仲精明，不只找物件要精，還包括握權談判及簽約時密密麻麻的合約書都要掌握。
-- 不要貪租金、假降價，要看到有公證的租約。
* 7.不懂也是一種招數
-- 所有問題都伊定要記下房仲給你的答案，然後問第三方，核對房仲有沒有騙你。
-- 不懂就邊問邊記錄並拍照，或者拿A房仲的答案問B房仲。從看屋的所有細節，一路問到合約的內容，確定自己真的了解才算數。
-- 很常派上用場的測試問題：
(1) 鞋櫃可不可放在門外(要找社區管理人員問清楚)
(2) 房屋有沒有違建的問題(要去掉測量成果圖來比對現場)
(3) 房屋是不是凶宅？(要問旁邊的鄰居或管區)
(4) 這間房子的行情有沒有超過其他戶？貴不貴？(更要問其他房仲、其他買過的人、其他專家來鑑定)
(5) 貸款利率有沒有划算(要一家家銀行詢問，交叉比對銀行的利率)
-- 合約書很厚，要逐字比對內政部版本，有沒有不利於己方的條文。
* 8.不要客氣，爽快地在心裡畫一個「X」
-- 請仲介提供一張房屋的平面圖，不喜歡不對勁的就畫一個X。
-- 房子有壁癌、現有格局不喜歡，大概要花多少裝潢？抓個數字跟預算核對，不夠就換看別間。
-- 車位也需要衡量，需不需要？附近容不容易租到車位？好不好停？
-- 景觀和省錢中間，自己的作息有沒有機會好好欣賞優美景觀？
* 9.記得對房仲喊暫停
-- 世界上沒有再也買不到的房屋，仲介說任何限時看屋、現實講價都不要理他。房仲要成交才有錢賺，無法成交都是空談。
-- 如果卡在價格上爭執不下，就狠下心離開，不要同情仲介、迷惑於「感動行銷」而忽略房子本身的問題，賺錢很辛苦。

關鍵二、解開屋況說明書的秘密：務必謹守六大關！
* 看屋前後，房仲應該要給「不動產說明書」(屋況說明書)，買賣雙方給房仲的服務費中，包括做這本不動產說明書的成本，這份正式文件非常重要。看到合意的物件就要索取一份回家仔細看，拿不出來就換一家。
* 1.建物標示=房子的身分證和健康證明
-- 需注意坪數、土地持分、用途、樓層、頂加(有無登記成合法的瞭望台)、建築完成日、建築模式、主要建材(加強磚造結構較鋼筋水泥差)
* 2.土地標示=你家的持分有多少？
-- 土地價值看「土地使用分區」。
-- 注意門口的道路產權歸屬。
* 3.房屋現況說明= 慎防爛房子裝豪宅
-- 漏水、壁癌(油漆太新、牆壁不明突起)；窗角的濕氣；冷氣有幾處(電源和管道的配置)；天然瓦斯；水塔或水箱；輻射屋；海砂屋；兩百公尺內有高壓電線、電塔經過；山坡地警示地段。
* 4.建物測量成果圖=違建、外推的照妖鏡
-- 成果圖上有尺寸，可當裝潢參考，最好自行拿捲尺量，如果差異太大，可能是建商黑心屋。
* 5.其他相關注意事項=看清楚奢侈稅由誰吸收
-- 違建現況轉移：代表萬一被拆是買方要自行負責，與仲介無關。
-- 尾款=可跟銀行的貸款。
* 6.最新日期的謄本=輕鬆推估賣方成本價
-- 需注意貸款金額(不可高過買賣價格)；所有權人(除了直系親屬之外，其他可能是人頭，買了有被罰補稅的風險)；坪數；前次轉移日期

關鍵三、魔鬼藏在細節裡：看格局圖揀好厝
* 1.客廳首重「牆」和窗
-- 兩面安定牆，分別放沙發和電視，寬度和深度至少三米以上。
-- 面向客廳的大窗或陽台是房屋的座向，朝南採光最好。北部朝東冬冷，南部朝西夏熱，朝北室內較暗。
-- 主牆太短，大門開在電視旁不優。
-- 電視牆後有窗，電視容易故障。
* 2.餐廳、廚房：讓屋內質感升級的關鍵
-- 需充足的空間擺放收納櫃。
-- 緊鄰陽台採光佳。
-- 配置太大的餐廳很浪費。
-- 依生活習慣決定廚房是否做成開放式。
-- 位於過道的餐廳，需留心過道的寬度，扣掉桌椅後必須有充裕的行走空間。
-- 有廁所的廚房，風水和健康的大忌，將對著廚房的門封起改開另一個門。
-- 一箭穿心(客廳窗、廚房門、廚房陽台成一直線)的廚房，最好不要買，黑心建商最愛的規劃。
-- 廚房不要緊貼臥房，尤其是床頭。
* 3.臥室：先畫床和櫃，上下左右皆要留意
-- 注意格局(注意風向流動，試畫家具配置)；尺寸(雙人床標準是150*180cm，至少2米的衣櫃空間)；開窗方位(採光)；床頭位置；窗外看出去的景觀。
-- 注意床頭：廁所門不可對床頭；床頭牆壁的背面是什麼；不可有大樑。
* 4.陽台和雨遮：建商最好A錢的地方
-- 雨遮也要計價，寬度不宜超過50cm，達一公尺寬的不要買。
* 5.採光與座向
-- 位於低樓層、面中庭，社區又是口字型、一線天採光的房屋不要買。
-- 座向思考開窗的風向。客廳窗朝南最好；廁所窗朝西最好、朝南不宜；工作陽台朝東、西最好，臥室窗朝西悶熱、朝北較冷。
* 6.公共空間：必看全區平面圖
-- 太師椅格局社區：留意斜對角的隱私問題，要考慮斜對角的棟距。
-- C字型、口字型大樓：低樓層(濕氣重)、轉角戶(結構容易受損)不要買。
-- 兩棟式社區：避棟沖。
-- 2樓(車庫入口、注意是否管線轉彎)、9、10樓(注意中繼水箱的樓下)不要。
--11樓以上有消防灑水設備，天花板會增加10cm厚度，室內淨高不要低於225cm。
【標準樓高300cm-樑深60cm(含樓板厚度)-地板厚度5cm-天花板高度10cm=225cm】。
* 7.地下停車場
-- 留意柱子位置。

關鍵四、經濟艙還是商務艙？裝潢成本學問大
* 五年為期的裝潢藍圖。
-- 收納空間一定要比預計需求的多。
* 預算不足時：重新粉刷(一坪約3K左右，依品牌不同)、整修浴室(整間約5~10萬)為優先。
-- 冷氣3坪約需一噸，省電因素寧可買大些，也不要買太小或剛好。
* 經費中等時：斟酌加入水電、木作工程與家具。估預算要先高估再殺低。
-- 天花板3K/坪；系統櫃1~2萬/M；地板工帶料(拋光石英磚)7K/坪；敲牆壁1道3萬；水電管線重拉5K/坪、漏水1處2萬；固定尺寸窗簾3K起/窗。
* 經費充足時：先選定風格，再細究材質搭配
-- 設計師的設計費行情每坪從3K~10萬不等，監工費另計。設計+施工一般約1~5萬/坪。
* 排定工種進場順序：
- 1.冷氣(室內機先留好銅管與排水，並要有斜度)和洗衣機優先。
- 2.管線鋪設與泥作、門窗，先規劃好掛重物、埋管線的位置與數量。
-- 總電源箱的無熔絲開關，一個空間一組獨立開關。二十年以上的水電系統最好一次更換掉。
-- 更換門窗的順序：敲除->四周做防水->上框->置入新的窗戶。
-- 浴室地磚或任何增設，防水一定要從地板做到天花板，尤其管道移位的防水非常重要。
- 3.木作上場與油漆完工，首先確認燈的位置、大小、數量。
-- 天花板優先，高樓層消防灑水龍頭不要縮短和切除，一定要維持原設計長度，最多換成小型出水口。
-- 油漆貴在人工錢，漆本身要用好一點的，對健康影響很大。